전세 계약서 쓸 때 꼭 확인할 것 – 안전한 내 보금자리를 위한 체크리스트
전세는 많은 사람들이 선택하는 주거 형태입니다. 특히 목돈이 있어 월세 부담을 줄이고 싶은 경우 전세는 매력적인 선택이죠. 하지만 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 걸고 입주하는 만큼, 계약서 작성 시 꼼꼼한 확인은 필수입니다. 잘못하면 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해로 이어질 수 있으니, 반드시 체크해야 할 항목들을 하나하나 짚어보겠습니다.
1. 집주인(임대인)과의 실소유주 여부 확인
전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 상대방이 진짜 집주인인지입니다. 이를 위해 등기부등본 열람은 필수입니다.
• 등기부등본 확인 방법
• 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 발급 가능
• ‘소유자’ 항목에서 계약하려는 임대인이 실제 집주인인지 확인
• 근저당, 압류 등 설정이 있는지도 반드시 확인
만약 집주인이 아닌 대리인과 계약한다면, 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하세요.
2. 전세보증금보다 선순위 권리관계 확인
등기부등본에서 주의 깊게 봐야 할 항목 중 하나는 ‘근저당권, 전세권, 가압류’입니다. 이는 집주인이 돈을 빌리기 위해 집을 담보로 제공한 기록입니다.
• 전세보증금보다 선순위 채권이 많을 경우
• 경매 시 집이 팔려도 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다.
• 전세보증금이 ‘최우선변제권’을 가질 수 없는 상황이라면 특히 위험합니다.
안전한 전세는 ‘등기부상 선순위 채권 + 전세보증금 < 집 시세’인 경우입니다.
3. 임대인의 신분증과 계약서상의 이름 일치 여부 확인
• 임대인의 주민등록증, 인감증명서 등과 계약서상 이름이 정확히 일치하는지 확인합니다.
• 종종 가족이나 대리인이 집을 대신 계약하려는 경우가 있으므로, 위임장 필수입니다.
• 특히 법인 소유 주택의 경우, 법인등기부등본 및 계약 권한이 있는지 확인이 필요합니다.
4. 전입신고와 확정일자 꼭 받기
전세보증금을 지키기 위한 가장 중요한 조치가 바로 전입신고와 확정일자입니다.
• 전입신고: 동 주민센터 또는 정부24 홈페이지에서 가능
• 확정일자: 계약서 지참 후 주민센터 방문 시 도장 날인으로 처리
이 두 가지를 받아야만 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있습니다.
즉, 집이 경매로 넘어가도 일정한 순위에 따라 보증금을 우선 반환받을 수 있습니다.
5. 잔금 지급과 동시에 입주 및 전입신고하기
전세 계약 시 통상적으로 계약금 – 중도금 – 잔금 순으로 지급하게 됩니다. 이때 주의할 점은 잔금 지급과 입주 및 전입신고를 동시에 해야 한다는 것입니다.
• 보증금을 모두 지급한 후에도, 실제 거주하지 않으면 대항력을 얻을 수 없습니다.
• 실제로 보증금 모두 주고 전입도 안 했는데 집이 경매에 넘어간 사례가 많습니다.
6. 집 상태와 하자 확인 – 특약사항으로 명시
입주 전에는 반드시 집 내부 상태를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 다음과 같은 부분을 확인하세요.
• 벽지, 바닥, 욕실 누수, 곰팡이, 난방기 작동 여부
• 빌트인 옵션 (에어컨, 보일러, 인덕션 등)의 상태 확인
• 집의 평형, 구조, 계약면적이 광고 내용과 일치하는지
하자가 있다면 계약서 ‘특약사항’에 반드시 명시해 수리 의무를 분명히 하세요.
예: “입주 전까지 벽지 교체, 화장실 변기 수리 완료할 것”
7. 관리비와 기타 공과금 납부 주체 명확히 하기
계약서에 관리비 및 공과금 부담 주체를 명확히 기재해야 합니다.
• 통상적으로 임차인이 부담하지만, 일부 항목은 임대인이 부담하는 경우도 있습니다.
• 예: 승강기 수선비, 옥상 방수공사 등은 임대인이 부담하는 경우가 많음
계약서에 명시하지 않으면 나중에 분쟁이 생길 수 있으니 사전에 명확히 하세요.
8. 중개사의 자격 확인 및 공인중개사 책임 명시
공인중개사를 통해 계약할 경우, 반드시 다음을 확인하세요.
• 공인중개사 자격증과 사무소 등록번호 확인
• 중개대상물 확인설명서와 계약서 사본 보관
• 계약과 관련된 문제 발생 시 중개사도 일정 책임이 있습니다
중개사 사무실에 ‘공제 가입증서’가 비치되어 있는지도 확인하세요.
9. 전세보증금 반환보증보험 가입 여부
만약의 사태에 대비해 전세보증금 반환보증보험 가입을 고려해보세요.
• 가입 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도 보증기관이 대신 반환
• 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, KB부동산신탁 등에서 운영
특히 집에 근저당이 많거나 집주인의 재정 상태가 불안정할 경우 가입을 추천합니다.
10. 계약 만기 시 조항 확인 및 갱신 조율
계약서에는 계약 갱신 가능 여부, 계약 해지 통보 기한 등을 반드시 명시해야 합니다.
• 계약 만기 6개월~2개월 전까지 갱신 의사 통보 필요
• 계약서에 ‘자동갱신 조항’이 있는 경우, 집주인이 특별한 사유가 없으면 갱신을 거절할 수 없습니다
계약 종료 시점을 잘못 인지하면 이사 준비나 보증금 반환 시 불이익이 생길 수 있습니다.
전세는 보증금 액수가 크기 때문에, 계약서 작성 단계부터 철저히 검토하고 준비하는 것이 매우 중요합니다. 단 한 줄의 문구, 한 장의 서류가 당신의 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.
“확인하고, 기록하고, 보관하라.”
전세 계약서 작성 시, 이 세 가지 원칙을 기억하세요.
안전한 전셋집 구하시고, 평안한 생활 하시길 바랍니다.