부동산 거래 전 필수 체크사항
부동산을 거래하거나 임대차 계약을 맺을 때 반드시 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본입니다. 하지만 많은 분들이 등기부등본을 처음 접할 때 내용이 너무 어렵게 느껴져 당황하곤 하죠. 오늘은 등기부등본의 구조부터 각 항목의 의미, 확인 시 주의사항까지 알기 쉽게 정리해보겠습니다.
1. 등기부등본이란?
등기부등본이란, 특정 부동산(토지나 건물)의 법적인 권리 관계를 기록해 놓은 공적인 문서입니다. 부동산의 소유권, 저당권, 가압류, 임차권 등이 어떻게 설정되어 있는지를 확인할 수 있어요.
즉, 이 서류를 통해 이 부동산이 누구의 소유인지, 빚이 잡혀 있는지, 누가 임차인인지 등을 한눈에 알 수 있습니다.
2. 등기부등본 발급 방법
등기부등본은 누구나 열람하거나 발급받을 수 있으며, 다음과 같은 방법으로 가능합니다.
• 인터넷 발급: 정부24, 대법원 인터넷등기소
• 오프라인 발급: 등기소 또는 동사무소 방문
✅ 인터넷 발급 시 비용: 열람 700원 / 발급 1,000원 (2025년 기준)
3. 등기부등본의 구성
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
✅ 1) 표제부 – 부동산 기본 정보
표제부에는 해당 부동산의 주소, 지목(대, 전, 임야 등), 면적, 건물의 층수 등 기본적인 사항이 나와 있습니다.
👉 여기서 주소를 꼭 확인하세요. 등기상 주소와 실제 주소가 다를 수 있으니 일치 여부를 체크해야 합니다.
✅ 2) 갑구 – 소유권 관련 내역
갑구는 소유권과 관련된 사항이 기재되는 부분입니다. 예를 들어,
• 최초 소유권 설정
• 소유권 이전 (매매, 상속, 증여 등)
• 가압류, 가처분
• 경매 개시 결정
등이 포함됩니다.
💡 확인 포인트
• 현재 소유자가 누구인지
• 소유권 이전 사유가 정당한지 (매매인지, 압류인지)
• 가압류나 경매기록이 있다면 거래에 주의해야 합니다
✅ 3) 을구 – 소유권 외 권리 (저당권, 전세권 등)
을구에는 소유권 외의 권리, 예를 들어 근저당권(담보대출), 전세권, 지상권 등이 기록됩니다.
💡 확인 포인트
• 금융기관이 설정한 근저당권(담보대출) 여부
• 설정금액이 얼마인지 → 시세 대비 부채 수준 확인 가능
• 전세권이나 임차권 설정 여부 → 기존 임차인이 있는 경우 보증금 반환 문제 발생 가능
4. 등기부등본 해석 예시
아래는 예시를 통해 이해를 돕겠습니다.
[예시: 아파트 등기부등본]
• 표제부:
서울특별시 강남구 ○○동 ○○아파트, 전용면적 84.97㎡
• 갑구:
① 2020.03.15 김영희 소유권 이전 (매매)
② 2024.02.05 서울중앙지방법원 가압류 (채권자: A캐피탈)
• 을구:
① 2022.06.01 ○○은행 근저당권 설정 2억 원
✅ 해석:
김영희가 매매로 취득했으며, 현재 A캐피탈에서 가압류 상태. 또한, 은행 대출(2억 원)이 설정되어 있으므로 이 물건을 매입하려면 반드시 채무 정리 여부를 확인해야 합니다.
5. 등기부등본 확인 시 주의사항
1)발급일자 확인
→ 거래 직전에 가장 최신 버전으로 확인하세요.
2)갑구·을구 내용 모두 확인
→ 소유권 외에도 채무(저당), 분쟁(가압류) 여부가 중요합니다.
3)대리인/명의신탁 주의
→ 명의가 실소유자와 다른 경우 계약 리스크가 커집니다.
4)말소 여부 확인
→ 빨간 줄이 그어진 말소 기록도 확인하세요. 이전 기록도 중요한 단서가 됩니다.
6. 부동산 계약 시 등기부등본 활용 팁
• 임대차 계약 시: 임대인이 진짜 소유자인지 반드시 확인
• 매매 계약 시: 등기부등본과 실제 등기 이전 시기를 비교
• 전세 계약 시: 선순위 근저당 유무 파악 → 내 보증금 안전성 확보
• 갱신계약 시: 등기부등본상 변동사항 확인 후 진행
7. 등기부등본과 확정일자·전입신고 관계
전세 보증금을 지키려면 등기부등본 확인 + 전입신고 + 확정일자 3가지는 필수입니다.
• 등기부등본: 전세금 반환 가능성 확인
• 전입신고: 실제 거주자 우선 보호
• 확정일자: 법적으로 대항력 확보
세입자 입장이라면 이 셋을 반드시 확인하고 챙겨야 전세 사기 방지가 가능합니다.
복잡해 보이지만, 구조와 확인 포인트만 알면 등기부등본은 가장 확실한 부동산 진단서입니다. 등기부등본 하나만 제대로 읽어도 위험한 거래를 사전에 막을 수 있고, 보증금 날릴 걱정도 줄일 수 있습니다.
부동산 거래 전, 꼭 직접 열람하고 주의 깊게 확인하세요!